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Dívida de condomínio: Posso perder meu imóvel mesmo não tendo participado da ação de cobrança


Postado em janeiro 28, 2020

Nos últimos dias, esse tema circulou no meio jurídico e causou uma série de discussões e indagamentos, visto que,  como posso perder um bem, através de um processo judicial sem sequer ter participado dele?

O caso alvo dessa decisão ocorreu em São Paulo, onde uma proprietária buscava evitar a penhora do seu imóvel decorrente de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais. O argumento utilizado foi que, mesmo a obrigação sendo propter rem (decorrente do imóvel), não a poderia transformá-la em sujeito passivo da execução, pois não havia participado da formação do título executivo, ou seja, não havia sido citada para se defender na ação de cobrança.

O juízo de primeiro grau, não aceitou os argumentos trazido pela proprietária, dando prosseguimento a penhora. Contudo, quando a mesma recorreu ao Tribunal de São Paulo, foi reconhecida a argumentação trazida, tendo o tribunal firmado entendimento de que, por não ter a proprietária participado da ação de cobrança, a penhora não poderia ser efetivada.

Inconformado, o condomínio, recorreu ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), utilizando como fundamento a tese de que a unidade imobiliária (o bem imóvel) responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da própria vontade do proprietário, e que ainda, foram esgotados todos os meios para recebimento dos débitos e, ao ser impedida a penhora, todos os demais condôminos seriam claramente prejudicados, passando a ser obrigados a dividir a inadimplência entre si, enquanto a devedora usufruia de todos os serviços do condomínio.

Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi concluiu que, em regra, deve prevalecer o bem da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.

A relatora, apontou como solução da demanda a utilização do princípio da instrumentalidade das formas, cominado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um obstáculo, mas sim como um meio para a realização do direito material: “Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença”

Concluiu a ministra que, a partir do momento em que o próprio imóvel é o gerador das despesas, este mesmo, deve ser utilizado como garantia para o pagamento dos débitos condominiais.

Por fim, cada vez mais estamos vendo decisões no sentido de proteger a coletividade de quem reside em condomínio, visto que a decisão em si não está impedindo ou excluindo a possibilidade do proprietário participar da relação jurídica, mas tão somente obriga-lo ao pagamento do valor devido.

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