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É possível impedir o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do prédio?


Postado em setembro 18, 2019

O problema da inadimplência é um dos maiores males que assolam os condomínios atualmente, o indivíduo não consegue arcar com os com os valores mensalmente, seja por falta de recurso financeiro ou por qualquer motivo que levam à inadimplência. 

Não é incomum nos depararmos com  convenções ou regimentos internos que possuam cláusulas que impedem o condômino inadimplente a utilização da área comum, que em sua maioria esmagadora corresponde a área de lazer.

Com base nessa situação, surge a seguinte questão, é possível restringir o direito de utilização dessa área pelo condômino?

Entendemos que não, posto que, conforme expresso no artigo 1.331 c/c 1.335 do Código Civil brasileiro, o condômino inadimplente, por ser proprietário de uma unidade autônoma dentro do condomínio, também é proprietário das áreas comuns, assim a sua proibição de acessar essas áreas estariam tendo seus direitos de propriedades suprimidos.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (…) § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Diante dos artigos expostos acima, percebemos que não é possível a restrição à utilização das áreas comuns, mesmo que tal previsão conste na convenção ou no regimento interno.

Dentro dessa mesma questão, foi  esse o entendimento adotado pela 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.

O Ministro entendeu que, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Assim o ministro relator explicou que, o pagamento da taxa é “sem dúvida, o de maior relevo, por se relacionar diretamente com a viabilidade de existência do próprio condomínio”. Mas ele afirmou ver “abuso” na vedação de ingressar em áreas comuns. Sendo considerada ilícita a determinação de que o inadimplente fica impedido de utilizar áreas comuns.

Daí surge o seguinte questionamento, os que não pagam o condomínio vão continuar utilizando o espaço de graça às custas dos demais? 

Evidentemente que não, mas a lei não autoriza os condôminos adimplentes ou o síndico eleito a realizarem “justiça com as próprias mão”, no caso de inadimplência deve o condomínio recorrer a via legal, ou seja, a ação pertinente para cobrança dos valores que estão em atraso, e como é sabido, o próprio imóvel que o devedor mora, pode ser levado a leilão para saldar os débitos.

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