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Quais os riscos da locação verbal?


Postado em julho 9, 2020

Com o atual cenário causado pela pandemia do coronavírus (covid-19) temos recebido inúmeros contatos tanto de locadores quando de locatários, e com isso, percebemos que há um grande número de pessoas que ainda realizam o famoso contrato “de boca”, sem saber quais os riscos da locação verbal.

Alguns locadores acham que por não existir um contrato assinado podem retirar o locatário (inquilino) quando bem entenderem, bem como podem aumentar o valor do aluguel  quando bem quiser, de acordo com as suas necessidades, mas na verdade, a realidade não é essa.

O surgimento de dúvidas nesses casos é bem comum, há grandes questionamentos a respeito da locação verbal. Por não existir um contrato assinado, a locação deve seguir algumas regras, e, nós vamos te explicar quais são os direitos e responsabilidades das partes envolvidas.

 A LEI A SER APLICADA NA LOCAÇÃO

Inicialmente, vale destacar, que a lei que será aplicada independente de ser o contrato verbal ou por escrito é a lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato. 

Nessa legislação, existe a possibilidade do contrato ser pactuado verbalmente, e, a lei trouxe muito mais que isso, como por exemplo, quando o locador pode solicitar o imóvel de volta, quando se pode cobrar de multa, como essa multa pode ser cobrada nos casos de rescisão antecipada, sobre prazos da locação, entre outras regras de devem ser aplicadas aos contratos, sejam eles verbais ou por escrito. 

Por mais que a lei traga algumas diretrizes que devem ser seguidas, na prática a questão muda um pouco de figura, assim vamos exemplificar abaixo alguns problemas mais comuns, vamos lá:

1) COMPROVAÇÃO DA LOCAÇÃO VERBAL

O primeiro deles diz respeito à comprovação da locação feita “de boca”, isso, por si só já é um problema, e piora ainda mais quando o locatário paga em dinheiro diretamente ao locador. Há casos em que o inquilino não recebe sequer um recibo que pagou o aluguel. 

Nestes casos, para o inquilino poder se defender comprovando que ali existe uma locação, ela pode se utilizar das seguinte provas:  comprovantes de residência, testemunhas – como vizinhos – conversas através de whatsapp ou qualquer outro documento ou meio eletrônico hábil.

Já para o locador, a situação piora ainda mais, visto que, quando não há nada por escrito e o inquilino paga em dinheiro diretamente ao locador, este não consegue comprovar que recebe mensalmente o aluguel. Alguns exemplos citados acima como comprovação para o locatário, também se aplicam ao locador. 

Nestes casos, a insegurança jurídica é tamanha, que não nos espantaria que um locatário de má-fé, que reside no local por anos afio, entre com uma ação de usucapião para tentar adquirir a propriedade.

2) PRAZO DO CONTRATO

O prazo na locação verbal é um dos principais problemas, onde o locador acredita que pode pedir o imóvel a qualquer tempo e o inquilino por desconhecer dos seus direitos acha que vai ter que se mudar às pressas e sair com “uma mão na frente e outra atrás”, sem direito a nada, mas isso não é bem assim e nós vamos explicar.

Quando a locação é verbal, temos um prazo de modo indeterminado, assim, com base no artigo 47, V, da lei 8.245/91, a permissão para o locador pedir o imóvel de volta é somente após 5 (cinco) anos de locação, isso mesmo, cinco longos anos, sendo vedada a requisição antes deste prazo, conhecido no meio jurídico como denúncia cheia. 

Nos casos em que o locador exija o imóvel sem respeitar o prazo da denúncia cheia, o locatário poderá exigir judicialmente uma indenização que pode variar entre doze a vinte e quatro alugueis, de acordo com a análise feita pelo Poder Judiciário caso a caso.

O mesmo não ocorre ao locatário, que por ser uma locação por prazo indeterminado, basta que se for da sua vontade em deixar o imóvel, este realize a denúncia da locação mediante aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias, conforme estabelecido no art. 6º da lei 8.245/91. 

Vale ressaltar que locador e locatário podem chegar a um acordo mútuo, inclusive a respeito de indenizações que porventura venham a existir. Recomendamos que esse acordo seja feito por escrito.  

A principal questão nesses casos diz respeito à comprovação do tempo, ou seja, quando iniciou e quando deve terminar. De fato, um contrato verbal trás uma grande complexidade e incertezas a locação.

3) TAXAS, IMPOSTOS (IPTU) E REAJUSTE

Neste tópico sempre temos vários problemas envolvidos, não só pelos valores e encargos locatícios que devem ser pagos, como também a questão relativa ao reajuste, onde alguns locadores acreditam que podem reajustar quando acharem conveniente, mas não é bem assim, vejamos: 

Primeiro vamos abordar o reajuste, que só poderá ser feito se houver mútuo acordo entre as partes, ou seja, se o locatário não aceitar o reajuste, este não pode ser imposto pelo locador de forma arbitrária.

Outra opção para o locador é recorrer a revisão judicial do contrato, a fim de ajustá lo pelo preço de mercado, mas somente depois de 3 anos de vigência do contrato, conforme estabelece o artigo 19 da lei 8.245/91.  No contrato escrito é de praxe existir esse tipo de previsão, que é feita anualmente.

A crença popular acredita, muitas vezes por falta de conhecimento da lei de locações, que alugando o seu imóvel, automaticamente a obrigação pelo pagamento de taxas e impostos é do locatário, mas não é bem assim que funciona, visto que a lei é bem clara ao mencionar que qualquer imposto que incida sobre o imóvel é de responsabilidade do proprietário, exceto se houver previsão no contrato, ou seja, em contratos verbais fica muito difícil do locador conseguir comprovar e transferir essa responsabilidade ao locatário.

4) BENFEITORIAS

No que diz respeito a benfeitorias, a legislação determina que não havendo convenção expressa das partes, ou seja, um contrato escrito, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo inquilino, mesmo que não autorizadas pelo locador, deverão ser indenizadas e ainda é permitido ao locatário o direito de retenção das mesmas, conforme artigo 35 da lei 8.245/91.

Outrossim, a ausência de contrato escrito, impossibilita o locador de estabelecer ao locatário a renúncia da indenização pelas benfeitorias realizadas. Se quiser saber a respeito desse tema, bem como o que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, nós escrevemos esse artigo aqui.

Os casos envolvendo contratos verbais é mais comum entre pessoas conhecidas, onde locadores e locatários acreditam estarem lidando com “pessoas de bem” e honestas, contudo, não acredite que problemas envolvendo a locação não irão acontecer com você, não tenha esse pensamento que “Ihh isso jamais vai acontecer comigo, conheço meu inquilino, ou ainda conheço meu locador, estamos todos de boa-fé”. Nós não queremos desacreditar de você, até porque se ambos não tivessem essa sensação de serem todos de bem e honestos o negócio nem seguiria adiante, não é mesmo?!

Em suma, nós tentamos de maneira simplificada apresentar alguns problemas que a ausência de um contrato por escrito pode causar a ambas as partes. Assim, recomendamos que sempre opte por fazer um contrato escrito com um profissional de sua confiança, que redigirá as regras e termos de forma clara, tirando eventuais dúvidas que possam existir a ambas as partes, porque nada causa mais dor de cabeça do que brigas que levam anos e mais anos no judiciário. 

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